Vannes est la préfecture du Morbihan, c’est également une ville phare de la Bretagne Sud gagnant en attractivité chaque jour.
Cependant cette réputation n’est pas sans conséquence puisque le prix des biens immobiliers ont augmenté de 20% sur 1 an, faisant de Vannes la ville la plus chère de Bretagne
Quelles sont les caractéristiques de la ville de Vannes ?
La ville de Vannes compte 53 438 habitants pour une superficie totale de 33 km². C’est une préfecture dynamique possédant de nombreuses infrastructures de divertissement avec 2 piscines, 15 gymnases et 15 stades, 1 théâtre et 2 cinémas. De plus, la ville comptabilise environ 986 commerces.
Vannes possède 9 espaces verts : un atout considérable attirant l’installation des familles. La bonne qualité de l’air rend également la ville idéale pour les retraités.
Vannes est l’une des villes les plus étudiantes de France, la plupart des investissements dans l’immobilier se sont donc tourné vers la location de studios pour étudiants, ainsi que dans la location meublée et dans la colocation.
Les prix peuvent s’envoler pour les biens à proximité d’une école, d’un collège, d’un lycée et d’une université. Les biens facilement desservis par les transports en communs sont aussi très prometteurs.
Économiquement parlant, Vannes se caractérise par une forte densité de population dont la plupart des emplois se concentrent dans la zone urbaine. Il s’agit donc d’une ville extrêmement dynamique et facilement accessible grâce à un réseau de transport en commun bien développé.
Les entreprises du secteur sont repartis comme tel : 46% dans le secteur des services, 37% dans le domaine commercial et 5% dans le secteur de la construction. Quant au secteur industriel, il occupe 11% des activités économiques.
Pourquoi Vannes est-elle la ville la plus chère de Bretagne ?
Depuis la pandémie liée au Covid 19, la nécessité d’opter pour un habitat plus sain est devenue la priorité d’une grande partie de la population française, notamment pour les familles souhaitant s’installer dans un environnement loin de la pollution des grandes villes.
De nombreux ménages quittent ainsi les grandes métropoles pour profiter de la sérénité des villes périphériques comme Vannes.
Cet afflux de demande a causé un déséquilibre sur le marché de l’immobilier dans la préfecture du Morbihan, puisque la demande est largement au-dessus de l’offre. Les biens à acheter sont rares, et lorsque vous en trouver un, le prix est cher.
D’après les experts en immobilier, le prix des biens disponibles à Vannes a augmenté de 19,2% en seulement un an ; sur 3 ans, cette augmentation représente 38,6%.
Aujourd’hui le prix moyen enregistré par l’intermédiaire de l’indice de Fnaim est de 3 945 euros par m². Le m² des biens immobiliers anciens est de 4 204 euros ; pour les maisons individuelles le m² est de 4 334 euros, contre 4 001 euros pour les appartements.
Quelle est la situation du marché locatif à Vannes ?
Les loyers varient fortement en fonction du type de logement. Sur les 4 derniers trimestres, un appartement en location à Vannes est à 11 euros le m² pour un T2, toutes surfaces confondues et hors charges. Le prix monte à 14 euros pour les appartements T1, alors que les appartements de type T3 et plus ne coûtent que 9 euros le m².
Puisque les prix sont élevés, il est difficile de les rentabiliser en peu de temps et cela compromet les investissements locatifs. Le rendement locatif ne dépasse pas les 4,4% sur les appartements.
Sur 5 ans, les loyers ont augmenté de 10,2% pour les appartements T1, 11,3% pour les appartements T2, et de 12,3% pour les locations de taille T3 et plus.
Quelles sont les zones les plus en vogue autour de Vannes ?
La crise sanitaire a amplifié le mouvement migratoire des français vers la Bretagne, cependant l’attirance pour ces villes périphériques a été identifiée avant la perturbation causée par la pandémie.
Les zones les plus appréciées se trouvent au niveau du port et des rives droite et gauche. Cependant, afin de s’éloigner de l’envolée des prix, les investisseurs se concentrent sur les zones où les programmes immobiliers fleurissent.
Dans la première couronne de Vannes on retrouve Saint-Avé qui s’étend sur 26 km2 au nord-est de la ville. Le quartier résidentiel de Lesvellec est le terrain d’un programme immobilier encourageant dont la livraison est prévue pour le 4è trimestre de 2023.
Les nouvelles résidences seront composées de plusieurs appartements de types T3 et T4. De plus, 14 logements de luxe sont également en cours de construction dans le centre-ville.
Theix s’étend sur 47 km² au sud-est de Vannes, et les investisseurs peuvent y profiter de plusieurs programmes immobiliers car la plupart des maisons et des appartements sont dotés d’un extérieur.
De plus ces biens ont l’avantage d’être éligibles au dispositif Pinel, c’est pourquoi ils sont tous récompensés par un label énergétique.
Il y a également la commune de Plescop se trouvant au nord-ouest de Vannes. Sur ses 23 km² de superficie, les investissements immobiliers rentables correspondent aux appartements de type T3 ou T4 se trouvant à proximité des commerces, avec terrasse, vue dégagée et prestation particulièrement soignée.
La première couronne tend à s’aligner avec le centre de Vannes, les prix sont donc assez élevés.
La seconde couronne se présente donc comme une alternative avantageuse.
À seulement 20 mn au nord-ouest de Vannes vous trouverez Grand-Champ. Cette commune a fait l’objet d’un projet immobilier faisant naitre 40 appartements neufs éligibles au dispositif Pinel, leur acquisition peut donc être rentable.
A 15 mn au nord de Vannes se trouve Locqueltas. Vous y trouverez des maisons neuves de 4 à 6 pièces, érigées sur des terrains de près de 380 m².
Pour finir il y a Ploeren se trouvant à 12 mn à l’Ouest de Vannes. Grâce au projet immobilier construisant des logements neufs de type T2 et T3, cette zone attire de nombreux investisseurs. En effet, ces biens ont l’avantage d’être proche des principaux services tels que les écoles, les commerces et les transports.
Les opportunités ne manquent pas malgré le déséquilibre du marché immobilier, que ce soit dans le centre de Vannes ou ses alentours. Il suffit de repérer les zones à forts potentiels.